2021/03/23

住宅ローンについて

最近、住宅ローンの相談を受けることが多い。当社のお客様は、首都圏とりわけ東京23区に在住している方が多いため、億を超える物件を検討している人が多い。個人的には家に1億かけるくらいなら、旅とゴルフと居酒屋でお金を使いたいと考えているが、いろいろな価値観があるのだろう。いずれにしても東京で快適な暮らしを送るには、それなりの金額を覚悟しなければならないのだろう。

一部の富裕層の方は別として、一般のビジネスパーソンが住宅ローンを借りる際にどのようなことに気をつけるべきなのか?身の丈以上に借金をして、家計を圧迫しないためにも、まずは適切な借入金額を検討しなければならない。

家に対する妄想が膨らみ、ついつい身の丈以上の物件を購入して返済に苦しんでいる人に多くお会いしてきた。どう見ても身の丈以上の物件を買って、流動性が枯渇している。いい家に住んでも生活が厳しければ意味がない。住宅ローンの支払いで家計が圧迫されて、資産形成ができないという典型的なパターンである。

このパターンの人の特徴であるが、賃貸で毎月大家にお金を払っていることがもったいなくて、思い切って家を買ったという人が実に多い。住宅ローンは35年で賃貸の時よりも毎月のローンの支払い額は高くなっている。賃貸の時代にもさほど預金が出来ていなかったので、賃料より高くなった住宅ローンの支払いでお金が貯まらない。アドバイスに一番困るパターンで当社のお客さまにはなりようがない。

もう一つよくあるパターンであるが、これはまじめな人が陥りがちである。賃貸の時にしっかりと預金をして住宅購入に向けて頭金をしっかりと貯めてきたのだが、いざ購入するときに、とにかく借金が嫌いなため頭金を突っ込みすぎるパターン。コツコツと貯めた3500万円の預金のうち3000万円を頭金として支払い、手元のお金が500万円しか無くなってしまった。気持ちは分からないでもないが、このパターンの人も資産形成は難しいといえる。

結論であるが、低金利下の今は、銀行に3000万円借りて、頭金で支払った3000万円をしっかりと運用したほうが良いだろう。

3000万円を金利1%で借りると金利負担は年間30万円である。借入残高の減少とともに金利負担は、年々減っていく。一方で3000万円を年率5%で運用すれば、年間150万円の収益が期待できる。収益は複利で年々増えていく。この取引によって金融収益は、概算で150万-30万円=120万円である。

もちろん確実に毎年5%を獲得することは不可能であるが、長期投資で年率5%の収益を獲得することは、さほど難しくないのである。3000万円の頭金を支払ってしまうと、収益機会(チャンス)を失ってしまう。期待収益は、銀行に支払う金利、-30万円で確定してしまうのだ。

全体的にマンションも戸建ても10年、20年前からかなり価格が上昇したが、一方で住宅ローン金利が低下していることはプラス要因である。

現状、ゼロ金利の日本においては、変動金利で借りれば0.5%という信じられない水準の商品もあるようだ。固定金利でも1%程度の商品もあり、お金を借りる人にとっては追い風であることは確かである。

これまでも当社のお客様に対しては頭金を突っ込みすぎないことを推奨してきた。

7年前に5000万円の頭金を支払おうとしたご夫婦を説得して頭金を1000万円にしてもらい、4000万円を当社で運用していただいた。その4000万円は現在、約6800万円に増えている。ちなみに4000万円借りて、7年間で銀行に支払った金利は、220万円程度である。資産運用で2500万円以上稼いだということである。もし運用していなかったら、得られなかった収益である。

低金利で身の丈に合った金額を借りて、手元に持っている資金はしっかりと運用して増やしていく。将来、仮に金利が上昇して住宅ローン金利が上昇したら、増えている金融資産を取り崩して返済に充てることも可能である。当然であるが、負債=悪というわけではなく、いい負債(資金調達)と悪い負債があるのだ。

企業経営においても家計においても資産と負債のバランスをしっかりと管理することが大切である。金利が高い時代の常識とゼロ金利時代の常識は異なるため、頭金をたくさん払ったほうが良いという親たちのアドバイスも役に立たない。銀行や不動産屋の言いなりになるのではなく、銀行に支払う金利と資産運用から得られる収益のバランスをしっかりと考えて、住宅ローンを検討するべきである。



2021/03/22

リモートワークで思ったこと

 緊急事態宣言解除と同時に東京は、桜が満開となった。

2021年3月。東日本大震災から10年、コロナ感染拡大から1年が経過した。未だコロナ収束の出口は見えないものの、少しずつコロナの影響は軽減され、人々のコロナ対応も上手くなり、日常生活が徐々に戻りつつあるように思う。

私自身も最近は、仕事の99%がリモートワークとなっているが、対面でお客さまとお会いする価値はやはり高いことも体現しているため、今後はケースバイケースでうまく使い分けていくことが大切だと考えている。

個人的には、仕事とプライベート、オンとオフといった区別のない人生を送りたいと考えているため、リモートワークはプラス面がとても大きいと考えている。

先月、横浜から愛媛の実家まで自動運転を駆使しながらドライブし、小豆島、尾道、倉敷、岡山、大津、京都と周遊した。8泊9日で旅をしながら、実家やホテルでお客さまとZoomで資産運用ミーティングをすることが出来た。ネット環境さえあれば、どこにいても仕事(資産運用アドバイス)ができることがわかった。

旅好きな私にとってはとても楽しい経験であった。まだコロナで海外を旅することは難しいが、数年後にはヨーロッパを周遊しながら、リモートで仕事をすることも可能だろう。時差への対応は必要であるが、計画的にスケジュールを立てることが出来れば全く問題ないだろう。

これまでの常識では日本では忙しいビジネスパーソンは、まとまった休日が取れなかった。よって退職後いわゆる老後に旅行する人が多かった。会社に通勤する必要がなくなり、どこでも仕事ができる今、元気で体力があるうちに世界を旅することが可能である。世界中を旅しながら、お客様をサポートする時代がコロナによって想像以上に早く到来したのである。

このようなことは、ほんの一例である。デジタル社会の進展により、世の中は日々進化しており、ますます利便性は高まっている。もちろん、個人情報の問題やサイバー犯罪など含め、利便性の裏側にさまざまな弊害もあるかもしれないが、それらのデメリットよりもメリットのほうがより大きいことは間違いない。

不確実な変化の時代においては、これまでの常識は非常識、非常識であったことが常識となるかもしれない。個人も企業も、世の中の変化に対応することが大切である。

私は、運よくファイナンシャルアドバイザーという天職につくことが出来た。自分たちの会社なので給料もボーナスも退職するかしないかも、自分たちで判断する。健康で能力に問題がない限りは、お客様の資産運用をサポートする責任があるし、やりがいに感じている。

生涯現役でお客様にいいサービスを提供できるのであれば一生稼ぎ続けることが可能である。

しかし生涯稼ぐという事は、これまで個人と会社で支払った年金保険料、これから20年近く70歳まで支払う厚生年金の保険料に関して、受給することはできないだろう。稼ぐ老人は年金を受給できないため、年金保険料は、税金のようなものである。

個人としても法人としても税金も社会保険料もたくさん払っているし、今後も当社が成長する限り、ビックリするくらいの税金を払うことになるだろう。それは少子高齢化社会に対する当社として、個人としての義務というよりは貢献の一つかもしれない。

もちろん社会貢献とは別に自分の人生を楽しむことも大切である。可能であれば65歳になるまでこれから15年間、比較的体力があるうちにまだ訪れたことのないヨーロッパ、南米、アフリカの国を旅してみたい。その計画の実現に向けて、これから数年間で準備を進めていきたい。やるべきことに集中すること。余計なことはやらないこと。そして時代の変化に柔軟に対応することが大切である。

日常的にお客さまと議論になることであるが、日本ではお金を持っているのに使えない高齢者が実に多いと感じる。それは退職後の人生が長くなったからである。将来不安から多くの人がお金を節約して使えないのだ。あるいは退職後にも仕事を続けざるを得ないと考えている。自分が好きな仕事であれば、いつまでも仕事を続けられると思うが、お金のために一生働くことは大変なことである。もちろん多種多様な考え、価値観があり、一概には言えないが。

資産運用は、お金を増やすことが大切であるが、お金は人生を豊かにするための手段であり、目的ではないのだ。より良い人生を送るために、自分自身をどうマネジメントしていくか?国や会社に依存することなく個人がしっかりパーソナルファイナンスについて考えていく時代になったことは間違いない。

9.11から20年、今思うこと

 2001年9月11日、世界同時多発テロ事件から20年が経過した。早いもので2001年1月生まれの息子は、現在ボストンに留学中の20歳である。私自身は、あの日2001年9月11日の夜、ワールドトレードセンターに旅客機が衝突した瞬間、横浜鶴見の屋台で一人で飲んでいた。隣の酔っ払いの...